A vételi szándéknyilatkozatot két oldalról lehet megközelíteni. Az egyik az ingatlan eladója szemszöge. Ingatlan értékesítésnél előfordulhat, hogy sok az érdeklődő és jön egy olyan vásárló, aki gyorsan szeretne pontot tenni az ügyre. Ekkor egy vételi szándéknyilatkozatot irat alá az eladóval. A probléma, hogy sok eladó nem tudja, hogy egy ilyen papírra tulajdonképpen egy előnytelen adásvételi szerződést köthet és nagy bajba kerülhet.

A másik oldal a vásárló oldala. A vásárló több napot, hetet tölt a megfelelő ingatlanok kutatásával. Elmegy és végig nézi a kiszemelt ingatlanokat. Megtalálja a megfelelőt és sikerül megegyezni az eladóval a kialkudott vételárban. Szeretne biztosra menni és aláíratni egy ilyen vételi szándéknyilatkozatot, de erre valamilyen oknál fogva nem kerül sor. Időpontot kér az ügyvédjéhez előszerződés vagy adásvételi szerződés megkötésére. Ekkor viszont az eladó már nem veszi fel a telefont. Sikerül elérni és kiderült, hogy utána betoppant egy vevő, aki többet ajánlott. Az adott szó ott már nem kötelez csak a jobb ajánlat számít.

A fenti két példából kitűnik, hogy minden relatív. Ami az egyik szereplőnek a józanész diktálta cselekedet, az a másiknak egy átverés és hazugság. Éppen emiatt mielőtt bárki tovább olvasná cikkünket fontos kihangsúlyozni, hogy mi a közösen kialkudott és megegyezett vételárban és az adott szó értékében bízunk így meglátásunk szerint egy gondosan megírt és minkét fél érdekeit védő vételi szándéknyilatkozatnak minden ingatlan adásvételnél van helye!

Vételi szándéknyilatkozat

Az elmúlt években Budapesten jelentősen megélénkült a lakáspiac. Sok volt az ingatlant venni vágyó személy úgy, hogy a kínálat ugyanakkora vagy még korlátozottabb is lett. Éppen emiatt kevesebb volt a „jó vétel”. Az ilyen jó üzletek bebiztosítása céljából megjelentek a vételi szándéknyilatkozatok, amit az eladók a jogi képviselőjükkel való konzultáció nélkül írtak alá és vettek át pénzt a vevőtől. Ezt foglalónak vagy bánatpénznek nevezték. 

A vételi szándéknyilatkozatnak hívják az ingatlanosok által a köznyelv részévé vált okiratot, aminek a célja, hogy a vevők kifejezzék szándékukat az ingatlan megvételére. Itt jön a lényeges pont.

Ha a vevő aláírja, akkor ez egy egyoldalú jognyilatkozat arról, hogy vételi szándéka áll fenn az ingatlanra nézve.

Ha az eladó is aláírja, akkor már valójában adásvételi szerződés jön létre a felek között.

Vételi ajánlatnak hívjuk, ha a vevő egyoldalúan aláírja, tehát nyilatkozatában fejezi ki az ingatlan vásárlására vonatkozó szándékát. Tehát jogi értelemben ajánlatot tesz.

Hol lehet a probléma?

Aki a szerződés megkötésére ajánlatot tesz, annak ajánlati kötöttsége keletkezik. Általában a meghirdetett árra jelentkezik egy vevőjelölt. A megtekintés után pedig egy alacsonyabb összeget ajánl a láskért cserébe. Ekkor a vevő ajánlatára a fent leírtak szerint ajánlati kötöttség keletkezik. Az ilyen ajánlatot a vevő egy másik nyilatkozatban elfogadhatja. Ha ez az elfogadónyilatkozat létrejött, akkor gyakorlati szempontból megszületett az adásvételi szerződés! A probléma, hogy ez úgy történt, meg hogy a szereplők többségének lehet erről fogalma sincs! 

Ilyen esetekben a foglaló sok millió forint is lehet. Egy nem megfelelő papír aláírásával akár el is bukhatjuk a kifizetett foglalónkat!

Ez nem csak az eladó, hanem a vevő szempontjából is veszélyes. Egy ilyen dokumentum aláírása, illetve már az egyoldalú szándéknyilatkozat és ajánlati kötöttség is beáll anélkül, hogy a vevő birtokában lenne a megfelelő tényeknek az adott ingatlanról.

Sem az adott információkról, sem a szerződés feltételeiről nem rendelkezik kellően részletes információkkal!

Ha a szándéknyilatkozat aláírását és a kifizetett foglaló átadását követően derül fény fontos információkra, ami miatt meghiúsul az üzlet felmerül a kérdés, hogy mi lesz a már kifizetett pénzzel? 

Habár az eladó hibájából meghiúsuló szerződéskötés esetére a foglaló összegének kétszeres járna vissza a vevőnek, a fenti aláírt szándéknyilatkozatos gyakorlat alapján az ilyen várakozás nem túl realisztikus. 

Oké, de akkor hogyan tegyünk jól vételi ajánlatot?

A tanácsunk, hogy vételi ajánlat tétele helyett a vevő már azonnal adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak. Persze, ha a történetben ingatlanközvetítő is jelen van ez az út nem valószínű, hogy járható lesz! Ebben az esetben viszont a vevőnek arra kell törekedni, hogy a vételi ajánlatban valamennyi szerződési feltétel már tisztázott legyen.

A gyakorlati tanácsunk az, hogy minden esetben, ha sikerül egy megfelelő ingatlant, megfelelő vételáron találni az első lépés az ingatlan helyrajzi számát megtudva szakértő segítségét kérve vagy saját magunk általi lejárásban Ügyfélkapun keresztül lekérni egy nem hiteles tulajdoni lapot a Földhivataltól. Erről külön cikket fogunk készíteni, amiben leírjuk, hogyan kell értelmezni a tulajdoni lapot és mi a lekérés folyamata.

Ha megvan a tulajdoni lap és nem találkozunk semmilyen látványos problémával, akkor lehet elgondolkodni egy tisztázott szerződési feltételekkel rendelkező vételi ajánlat vagy adásvételi szerződéstervezet megalkotásán!